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BGH: Gekündigte Mieter müssen Marktmiete zahlen

Für gekündigte Mieter, die ihre Wohnung nicht räumen, gelten weder die Schutzrechte bei Mieterhöhungen noch die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab. Die an den Vermieter zu zahlende Entschädigung richtet sich vielmehr nach der aktuellen Marktmiete.

Der BGH hat in seinem Urteil klargestellt, dass entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht der Maßstab für die Entschädigung ist, die Wohnungsmieter für die weitere Nutzung einer rechtmäßig gekündigten Wohnung zahlen müssen. Dies würde den beabsichtigten Zweck der Regelung in § 546 Abs. 1 Alt.2 BGB beeinträchtigen, nämlich Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache auszuüben, führt der BGH aus.

Die Entschädigung sei vielmehr „anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen“. Im übrigen muss der Anspruch durch den Vermieter nicht erklärt werden, sondern kann „auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden“. Der BGH hat darüber hinaus auch deutlich gemacht, dass es für die Orientierung der Entschädigung an den Marktmiete gar nicht darauf ankommt, dass der Vermieter die Wohnung überhaupt wieder vermieten will. Im verhandelten Fall hatten die Mieter seit 1993 in einem Münchner Einfamilienhaus gewohnt und dafür knapp 1.050 Euro Warmmiete pro Monat bezahlt. Zum 30. Oktober 2011 kündigten die Vermieter aufgrund von Eigenbedarf, die Mieter zogen jedoch erst zum 15. April 2013 aus. Für die Zwischenzeit zahlten sie ihre bisherige Miete weiter, die Vermieter forderten jedoch eine Entschädigung in Höhe der damals üblichen Neuvertragsmiete. 

Ein vom Amtsgericht in erster Instanz beauftragter Gutachter ermittelte eine Differenz nebst Zinsen von 7.300 Euro. Diese müssen die ehemaligen Mieter jetzt bezahlen. 

(BGH: AZ. VIII ZR 17/16)

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