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Umlageschlüssel nach „billigem Ermessen“?

Für die Verteilung von Betriebskosten bestimmt § 556a BGB, dass diese nach der Wohnfläche umzulegen sind, wenn die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Dies gilt jedenfalls für die Kosten, die nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. Wohnraummietvertragsmuster sehen im Allgemeinen auch die Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche dementsprechend vor. Wenn die Parteien aber im Mietvertrag auch etwas anderes vereinbaren können, stellt sich die Frage, ob dem Vermieter ein einseitiges Bestimmungsrecht für die Verteilung der Kosten eingeräumt werden kann.

Was sagen die Gerichte?

Mit dieser Frage hatte sich in diesem Jahr der Bundesgerichtshof (VIII ZR 257/13) zu befassen. In einem Wohnraummietvertrag war zwischen Vermieter und Mieter vereinbart worden, dass der Vermieter mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen können sollte. In der daraufhin erstellten Abrechnung verteilte der Vermieter Kosten im Haus nicht nach Quadratmetern, sondern nach Anzahl der Personen im Haushalt – und damit abweichend von der Grundregel des § 556a BGB. Der BGH hielt dies für zulässig. Die Parteien hätten im Mietvertrag wirksam einen anderen Umlagemaßstab als den in § 556a BGB beschriebenen vereinbart. Weder der Wortlaut noch der Gesetzeszweck stünden dem entgegen. Zwar sei die Einräumung eines Bestimmungsrechts zu Gunsten des Vermieters nicht ganz risikolos, weil streitimmanent; dies rechtfertige jedoch nicht die Einschränkung der grundsätzlich geltenden Vertragsfreiheit.

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