Unser Experten-Tipp

Verwirkung eines Räumungstitels

Ein Räumungsurteil beziehungsweise -titel verjährt nach dem BGB in 30 Jahren. Es kommt  immer wieder vor, dass der Vermieter den bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilten Mieter gleichwohl in der Wohnung wohnen lässt, weil zum Beispiel die Mietzahlungen wieder fließen und ein entstandener Rückstand ausgeglichen wurde. Dabei fühlt er sich sicher, denn sollte der Mieter auf einmal nicht mehr zahlen, kann ja von dem Räumungsurteil Gebrauch gemacht werden. Neben der Verjährung gibt es allerdings auch die aus Treu und Glauben abgeleitete Verwirkung eines Rechtes, die vor der Verjährung eintreten kann.

Das Recht aus einem Räumungstitel kann verwirkt werden! Für das Vorliegen einer Verwirkung braucht es das so genannte Zeit- und das so genannte Umstandsmoment. Das Zeitmoment ist nach Meinung des LG Hamburg (WM 1989, 32) und des AG Hamburg (WuM 2008, 609) bereits nach zwei Jahren gegeben. Das LG Frankfurt am Main (2-11 S 298/10) hat ergänzend entschieden, dass der Beginn dieser Frist auf die Rechtskraft des Räumungsurteils zu datieren ist. Im entschiedenen Fall war ein Mieter gegen ein Räumungsurteil in die Berufung gegangen und wollte die Verwirkungsfrist ab dem Zeitpunkt der Verkündung des erstinstanzlichen Urteils gerechnet wissen.

Das weiterhin erforderliche Umstandsmoment kann eintreten, wenn der Vermieter in diesen zwei Jahren den Eindruck erweckt, er wolle den gekündigten Mietvertrag fortsetzen. Dies kann der Fall sein, wenn der Mieter die Miete in voller Höhe und rechtzeitig zahlt und es auch sonst keiner Beanstandungen gibt.

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