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Berücksichtigung der Größe des Balkons bei Mietverträgen

Bei der Berechnung der Größe einer Mietwohnung zählt nicht nur die Größe der Wohnung selbst. Eingerechnet werden können auch eine mit vermietete Terrasse, so genannte gedeckte Freisitze, Dachgärten oder Balkone. Diese werden jedoch nicht in ihrer vollen Größe der Wohnfläche zugeschlagen. Haben Vermieter und Mieter nicht eine bestimmte Regelung in ihrem Vertrag für die Anrechnung getroffen, so richtet sich diese nach den entsprechenden Verordnungen. Bis zum 31.12.2003 war dies die Zweite Berechnungsverordnung. Seither gilt die Wohnflächenverordnung.

Nach der Zweiten Berechnungsverordnung dürfen Balkone (wie auch Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze) bis zur Hälfte ihrer Größe angerechnet werden. Nach der seit 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung sind sie in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte anzurechnen. Beide Verordnungen enthalten also einen gewissen Interpretationsspielraum für die Berechnung.

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Mietverträgen, die vor dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (01.01.2004) und danach abgeschlossen wurden. Für die vor 2004 unterschriebenen Verträge ist die Zweite Berechnungsverordnung anzuwenden. Für diese Verträge hat der BGH (VIII ZR 86/08) entschieden, dass der Vermieter die Balkonfläche grundsätzlich zur Hälfte anrechnen darf. Dies ist nur anders, wenn die Mietparteien etwas anderes vereinbart haben oder eine geringere Anrechnung vor Ort üblich ist. Für Hamburg hatte zum Beispiel das LG Hamburg (311 S 50/12) festgestellt, dass es dort keinen ortsüblichen Berechnungsmodus gibt, wonach Balkone im Regelfall nur zu einem Viertel angerechnet werden können.

Für Mietverträge, die ab dem Januar 2004 abgeschlossen wurden, ist – mangels anderer vertraglicher Regelung oder einer Ortssitte – ein Viertel der Grundfläche anzusetzen. Dies hat das AG Flensburg (64 C 174/10) im Jahre 2011 noch einmal bestätigt. Ein höherer Ansatz kommt nur in Frage, wenn die Qualität des Balkons sich von anderen Balkonen deutlich unterscheidet. Dies könnte zum Beispiel bei einem optimal nutzbaren Südbalkon der Fall sein.

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